El inmobiliario que no cesa: España en el contexto europeo.
EL CONFIDENCIAL S. McCoy - 31/03/2010


A lo largo del último mes han sido numerosas las consultoras inmobiliarias internacionales que han publicado informes acerca de la situación del sector, en general, y del mercado de oficinas, centros y locales comerciales, en particular a nivel europeo. Suele ser habitual coincidiendo con el encuentro anual de la industria en el MIPIM de Cannes, donde este año ha habido un poco más de interés después de dos ediciones realmente desconsoladoras tanto para propietarios como para inversores. Las declaraciones de los principales actores involucrados han sido, por lo general, optimistas toda vez que el ajuste final de precios en algunos subsegmentos está provocando que se empiecen a ver rentabilidades atractivas para productos de una calidad más que aceptable.

Sin embargo, muchos esperan con la caña puesta, conscientes de que el ajuste final puede estar por llegar de la mano de la banca acreedora. Lo explica mejor que nadie una presentación elaborada por DTZ y de la que ayer se hacía eco el FT Alphaville. En su arranque nos recuerda cómo en el espacio de apenas cinco años la deuda vinculada al llamado Commercial Real Estate creció en Europa un 65% hasta situarse a finales de 2009 en 1,848 billones de euros, millones de millones. De ella un 22% corresponde a Reino Unido, 16% a España, 14% a Alemania, 13% a Francia, 7% a Italia y así sucesivamente. Gran parte de la misma se originó o refinanció en el boom de 2006/2007 en importes que superaban, en muchos casos, el 80% del valor de unas garantías que han perdido de media desde el pico un 26% de su valor. No hay que ser un genio para concluir, que los recursos propios de muchos titulares de los inmuebles se han desvanecido y que, a día de hoy, deben más que lo que tienen. Muchos de ellos generan rentas suficientes como para pagar los gastos financieros. Sin embargo, ¿qué ocurrirá cuando tengan que devolver el principal?

Pues bien, sobre esta cuestión es sobre la que se detienen los analistas de DTZ. A lo largo de las páginas del documento desarrollado por la consultora se puede ver que hay una relación directa entre exposición total de un país y el funding gap en las circunstancias actuales de disponibilidad de crédito y precio de las garantías. Así el agujero potencial en 2010-11 en UK alcanza los 42.000 millones de euros mientras que en España se sitúa en los 23.000. Ambas cuantías suponen entre un 6/7% del capital invertido. Unos porcentajes sólo superados por Irlanda, donde el riesgo potencial se dispara al 10% del total. Allí ya se sabe que se ha adoptado la política de a grandes males, grandes remedios y su banco malo ha decidido adquirir créditos a sus instituciones financieras al 47% de descuento por un importe tres veces superior a la financiación en riesgo, apenas 3.000 millones para el bienio considerado.

Un déficit de 115.000 millones de euros sólo en este segmento que CBRE amplía a 207.000 a 2012 y que se puede resolver, en su concepción más simplista: uno, mediante ampliaciones de capital de los actuales propietarios, con el consiguiente impacto en su rentabilidad; dos, mediante la adjudicación del inmueble por parte de la entidad acreedora que, a su vez, verá condicionada tal titularidad a los nuevos requerimientos de consumo de capital, directo o a través del provisionamiento, sobre tales propiedades lo que determinraá su mayor o menor voluntad de venta, en tiempo y precio. Caben soluciones intermedias como la entrada de nuevos socios, el canje de deuda por acciones o la venta parcial o total de la deuda, opciones todas ellas que en España ha vivido Colonial, la compañía que más ha hecho por tratar de posicionar su balance y su negocio de cara al futuro.

Está claro que los activos prime reciben tal denominación debido precisamente a lo excepcional de su ubicación o a la singularidad de su concepción y se caracterizan por su escasez. Gran parte de los desarrollos urbanísticos en el área del CRE en los últimos años, oficinas y centros comerciales, han estado ligados a proyectos concebidos sobre unas circunstancias económicas excepcionales, exceso estructural de capacidad que vino de la mano de la ilusión de riqueza que produjo la explosión crediticia y que, lo queramos o no, se terminará corrigiendo. Muchos buenos inmuebles no van a sobrevivir al deterioro de las carteras a las que pertenecen, afectadas por los males de una falaz diversificación y una imposible situación financiera. No es de extrañar que sean muchos los que esperen frotándose las manos. El distressed va a permitir a sus jugadores ganar mucho mucho dinero. Ay, quién tuviera un capitalito…

Ahora sí, volvemos el Lunes de Pascua… “Y así, actuando como un hombre cualquiera, se rebajó hasta someterse incluso a la muerte, y una muerte de Cruz”. Impresionante, ¿no?