Publicamos con el permiso expreso de su autor mcoy -Alberto Artero. el articulo publicado en el confidencial..
08/10/2010
A raíz de la ronda inmobiliaria de los últimos días, cuyas primeras conclusiones recogí en mi post de ayer en relación con el mercado de oficinas, he acumulado un volumen notable de papeles de dudosa utilidad. Sin embargo, he rescatado entre el maremágnum uno que realmente merece la pena. Recoge la evolución de los tres indicadores principales a monitorizar a la hora de conocer cuál es el estado real del mercado residencial en España por el lado de la demanda, a saber: tasa de esfuerzo, veces en las que está incluida la renta bruta de la unidad familiar en el precio de la vivienda y rentabilidad por alquiler. La conclusión es que, frente al 17% de sobrevaloración anunciado por la UE esta misma semana (acumulable a una caída del precio de los pisos ya producida del 18% desde el máximo de 2007 según la institución supranacional), la realidad es que, de acuerdo con los parámetros antes mencionados y tres años después del inicio de la crisis, el potencial de contracción es del 30% adicional. Esto daría un agregado del 50% de pico a suelo, porcentaje que, por otra parte, es el manejado en Valor Añadido desde 2008, como se puede comprobar aquí y aquí.
Vayamos por partes:
1.La tasa de esfuerzo se define como la proporción de la renta disponible que se dedica al pago del inmueble adquirido, esto es: a servir la deuda hipotecaria. Se refiere exclusivamente a la primera vivienda. Se considera como razonable que no supere un tercio del total. Pues bien, ahí exactamente es donde se encuentra ahora: 33,4%. Un dato positivo que, sin embargo, tiene truco: el bajo nivel de tipos de interés existente en la actualidad que ha mejorado sustancialmente la capacidad de repago de muchos ciudadanos y ha evitado la salida desesperada de casas al mercado. Un repunte brusco del precio del dinero, del tenor del que advierten los hiperinflacionistas, podría cambiar de manera brusca esa situación. Saben que es un escenario no contemplado de forma inmediata por un servidor pero es bueno que tengamos dicha circunstancia presente.
2.Las veces en las que la renta bruta de la unidad familiar está incluida en el coste del activo a adquirir es un parámetro objetivo de sobrevaloración/infravaloración. La media histórica se encuentra alrededor del nivel de 4-4,5 veces. En la actualidad el multiplicador es de 6,8, disparado en algunas ciudades como Barcelona hasta 8,7. Es decir: nos encontramos como al principio de la actual coyuntura ya que la reducción de valor del residencial ha venido acompañada de una merma simultánea de los ingresos agregados de las familias, consecuencia de una ralentización económica que ha multiplicado exponencialmente el número de desempleados. Si nos atuviéramos exclusivamente a este factor, el sobreprecio de los pisos se situaría en el 33% por pura reversión a la media. Pero las medias son tales, precisamente, porque incluyen datos por encima y por debajo de ella…
3.Por último se encuentra la rentabilidad que, a los precios actuales, ofrece la compra de una casa con objeto de destinarla al alquiler. Un retorno bruto al que hay que descontar los gastos correspondientes al arrendador. Pues bien, si la media se sitúa alrededor del 5% en los últimos 25 años, en la actualidad se halla en el 3,8% en el cogollito de las grandes ciudades, porcentaje que cae sustancialmente en los mercados se segunda vivienda y en los nuevos planeamientos urbanos en la periferia de las urbes, lugares donde se concentra una buena parte de la oferta disponible. En términos bursátiles, PER de 26,3 veces (frente a los 12,5 de 1985 y los 17,5 de finales de los 90). A iguales rentas, se requeriría un ajuste del 31% para volver al nivel histórico de referencia, si bien hay que reconocer que el entorno de tipos es sustancialmente distinto. El problema es que la evolución a la baja de los arrendamientos se ha producido de forma paralela a la de los inmuebles objeto de los mismos, por lo que, básicamente, estamos como al principio. Bueno, peor ante la incertidumbre de repago que a día de hoy trae en la mochila cualquier arrendatario.Hay por supuesto un factor adicional de depresión del mercado inmobiliario residencial que es el de la financiación bancaria, cuya generosidad es directamente proporcional a la prisa que tenga la entidad financiera de turno para sacarse las promociones de encima. En un entorno en el que la obligada mejora de las ratios de solvencia requiere tanto de un reforzamiento del capital como de una contracción del activo, menos volumen y más margen son y serán la regla general. Especialmente cuando el valor real de la garantía es tan incierto. No hay que olvidar que, si se cumple nuestro sombrío pronóstico, un 28% de las hipotecas españolas “valdrán” más que los inmuebles que las respaldan, según S&P. Es precisamente por eso por lo que la banca aguanta como puede los activos en cartera y se niega a poner sus adjudicados a valor real de demanda. Y sólo cuando mejoren sus cuentas anuales se podrán permitir determinadas licencias vendedoras.
Menudo panorama. A partir de ahí, que cada palo aguante su vela. La realidad es tozuda. Y no sólo en España. Miren el dato ayer de Reino Unido y me cuentan. ¿Hace falta construir sin demora casas en, por ejemplo, Madrid como defiende Asprima (que dice que son menos de 9.000 las viviendas nuevas a la venta de la Comunidad)? No parece. Pero uno puede estar equivocado... O no.